賃貸マンション選びのコツ（賃貸版)

住宅選びや不動産の契約をする際にお客様からのご質問が多かった 事柄を掲載します。

マンション選びのコツ!!

1.防音、断熱性の優位順について

防音、断熱性を優位順に並べると、鉄筋コンクリート造、鉄骨造マンション、ハイツ、次に木造の順になります。音が気になりがちな方には鉄筋コンクリート造をお勧めします。ただし全く消音されるということはありません。住人同士の譲り合いが大事です。

2.耐震性の優位順について

耐震性で選ぶならハイツ、鉄骨造の順に優れています。

3.住宅面積や間取をきめるコツ

住宅面積や間取りを決めるには家族数、家具の量や計寸し検討する。

4.居住地をきめるコツ

地域を決める際、通勤や通学手段、買い物や生活便などを検討する。

5.住宅設備等も判断材料になる

住宅設備も検討する。オートロック、ＢＳアンテナ、お風呂の追い焚き機能、システムキッチン、インターネット対応等は便利を好む人には必須。

6.設備の耐用年数等の見極め方

物件のグレード、築年数が新しいほど設備は良好、逆に古くなるほど故障の頻度も多くなる。設備の対応年数は１０年が目安です。

7.物件代金が一番上がる原因は

物件代金と物件条件を比較すると代金への影響要因は住宅面積が一番のウエイトを占める。

8.物件取得時の諸費用

物件取得には物件代金の他に税金や登記費用等の諸費用が必要。

9.予算立てや金銭トラブル予防のコツ

収入からの支払能力と物件金額を比較し無理のない予算を確定する。又融資を受ける窓口になる金融機関とは支払能力とローンの方法についてよく相談し、金額とタイミングについて入念に打ち合わせる。

10.後悔しない物件選別に最終見直し

諸条件に対する希望優先順位を付け再見直しをする。

11.物件取得の最終確認の要点

業務経験があり信頼のおける宅建主任、経理士に相談を受ける。

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契約と解約にはこんな事がある

1.宅建業法に定める手数料について

賃貸物件の斡旋の際の仲介手数料は家賃の１月分までと決まっております。 分譲物件の斡旋の際の仲介手数料は大まか分譲価格の３％プラス６万円までが基準です。

2.賃貸住宅の解約時の敷引と実費損料について

敷引きとは契約の際にあらかじめ退去時に保証金から修繕費や収益として差し引く金額を決めているものをいい退去時の修復費がそれより多くても少なくてもそれを増減して請求することはお互いに出来ません。実費損料とは敷金形態で契約する際によく使われるもので退去の際に修繕費（自然消耗を含めず）を見積もりその実費額を敷金から差し引くというものです、ただしその額が敷金を上回る場合は追加請求があります。

3.賃貸借契約の解約通知について

賃貸借契約の解約通知は内容証明郵便で解約通知書を送付するのが適正です。水掛け論を招く口頭での申し出、或いは解約通知の手渡しは、誰かが紛失した場合に何日通知したか証拠が残りません。内容証明郵便は郵便局が善意の証人になります。 もし解約通知をした証拠がなく最悪の場合、翌月の家賃まで支払わなければならないこともよくあります。解約通知は重大な法律行為ですから適正な方法をとるのが賢明です。

4.賃貸住宅の日割り家賃について

賃貸物件を契約する際、契約日が１０日や１５日などのように月の途中の日になる場合、契約月の賃料をその日数分で割って計算します。これを日割り賃料と言います。 日割り賃料の発生日は通常、契約開 始日というのが一般的です。 又、退去の際は日割り賃料としないで一カ月分賃料とするのが関西では一般的な習慣のようですが日割り計算の場合もありますので契約書をよくご確認下さい。

5.契約書や使用管理規約について

これらの重要書類については日頃聞き慣れない用語など知らない言葉がたくさん出てきますが、 生活する上でとても大切なことや、役に立つこと、法律と関わりの深い制 限事項などが記載されています。 分からないところは参考図書で調べたり、専門家に教わるなどして十分理解したうえで署名捺印しましょう。 また契約後はいつでも取り出せる所に大切に保管し ライフマニュアルとして役立ててください。 近隣や家主等とうまく付き合っていく知恵が結構、記載されてているものも多くあります。又、賃貸物件の 契約書は入居期間中の保証金の預かり書を兼 ね、退去後に返還するケースもあるので汚さないように保管しましょう。 分譲住宅の場合は税務処理や第三者への対抗用件或いは瑕疵担保請求をする際の重要書類となります。

6.連帯保証人について

契約を結ぶ際には最近必ずと言っていいほど必要になるのが保証人です。連帯保証人とは、通常の保証人よりも責任が重くなります。その違いは「連帯」という言葉が頭につくことにより債務者の優先順位が無くなる所にあります。簡単に言うと債権者は本人、連帯保証人のどちらかの優先を問わずどちらにでも債務請求ができることです。連帯保証人は、万一の場合を考えて知人よりも親など身内にお願いするのが最も賢明です。

7.手付け金について

予算計画が終わり物件の諸条件検討も済ませ、さて、物件を押さえるには手付け金が必要です。売買価格の20%、賃貸借家賃の一月分相当額が手付け金の基準額です。

ちょっと”・・・について

1.特賃住宅について

住宅専門誌をご覧になった方であれば、この言葉を一度は目にしたことがあると思いますが、特賃住宅とはオーナーが賃貸住宅建築資金を市や府から低金利融資を受け建築した賃貸住宅のことをいいます。その見返りとしてオーナーは消費者に賃貸する敷金の額を制限されています。３カ月特賃、６カ月特賃などといわれているのがそれです。これは敷金が家賃の３カ月分、６カ月分の金額であることを示します。

2.大阪市新婚補助制度について

大阪市では若い世代層を確保するための行政対策として、大阪市内の一般賃貸住宅に在住の新婚世帯に対して家賃を補助するという「大阪市新婚補助制度」を実施しております。この制度は、過去１年以内に結婚された方又は来年３月予定の方（いづれも再婚を含む）で二人共に満４０歳未満の方で主な収入者に他の収入者の２分の１を加えた年収金額が６０６万円未満の方が対象になります。補助金額は５万円を越える家賃の差額に対して最高２万円を最高６年間補助するというものです。詳しくは管轄の市役所・住まい公社等でお訪ねください。

3.入居中の気配りについて

共同住宅（区部所有建物）は、箱積状に形成されている事、お隣の箱には他人が住まれている事。また同じ通路や階段、施設を共用するわけですからマナーや譲合う気持ちがとても大切ですね。一軒だけ身勝手なことをしたり、共用通路にゴミ袋が出ていたりするのはよくありません。快適な住まいにはルールやマナーが存在します。

4.街頭刷り広告、電柱のビラ広告などについて

ご存じの方も多いと多いと思われますがこれらの広告物の内容に関しては配布している会社にもよりますが９５パーセントが「ウソ」と考えていいと思います。市販されている賃貸住宅情報誌でさえ誇大広告を掲載している世の中なのです。客寄せに過ぎないことを念頭において閲覧するのが賢明です。しかし参考資料として役に立たないことはありません。たとえば、広告の２割増し位が現実の家賃として参考にしたり、理想的な間取りを選考する材料にはなります。お客さまが実態を把握するにはやはり今のところ賃貸業者に出向いて実物を案内してもらうか、最近賃貸マンションを借りられた方の話をできるだけ多く聞く事が必須です。まずそれで知識を得る事を大前提に行い、サブ資料として広告物を閲覧すれば比較的実態が見えてくるのではないでしょうか。